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Cómo recuperar la vivienda alquilada antes de que el contrato llegue a su fin

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La normativa que se aplicará para que el propietario pueda recuperar la vivienda alquilada dependerá del momento en el que se firmó el contrato de arrendamiento.

A todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan firmado a partir del 1 de enero de 1.995 les son de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU).

Sin embargo, a lo largo del tiempo esta ley ha sufrido importantes modificaciones.

Por ese motivo, dependiendo de la fecha en la que se firmo el contrato de alquiler al arrendamiento le será de aplicación una normativa u otra.

En este sentido, los diferentes periodos que hay que tener en cuenta son:

  1. Del 1 de enero de 1.995 hasta el 05 de junio de 2.013.
  2. Del 6 de junio de 2.013 hasta el 5 de marzo de 2.019.
  3. Del 6 de marzo de 2.019 en adelante.

como recuperar la vivienda alquilada

La recuperación de la vivienda por el propietario cuando el contrato se firmó a partir del 1 de enero de 1.995 y hasta el 05 de junio de 2.013.

Durante este periodo era de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamiento urbanos.

¿Cuál era la duración de los contratos?

La duración del arrendamiento era la libremente pactada por las partes.

Si ésta era inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogaba obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzara una duración mínima de 5 años.

Y ello era así, salvo que el arrendatario manifestara al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¿Cómo puede el propietario recuperar la vivienda alquilada?

Para que el propietario pueda recuperar la vivienda alquilada en los contratos que se firmaron a partir del 1 de enero de 1.995 y hasta el 05 de junio de 2.013 será de aplicación la normativa que consta en dicha Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

Esta Ley exponía:

1.- Que no procedía la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hiciera constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años.

2.- Que fuera para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

3.- Que, si transcurridos 3 meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá, a elección del arrendatario:

  1. Reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.
  2. O indemnizarle con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar 5 años, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

La recuperación de la vivienda por el propietario cuando el contrato se firmó a partir del 6 de junio de 2.013 y hasta el 05 de marzo de 2.019.

Durante este periodo era de aplicación la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

¿Cuál era la duración de los contratos?

La duración del arrendamiento era libremente pactada por las partes.

Si ésta era inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogaba obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzara una duración mínima de 3 años.

Y ello era así, salvo que el arrendatario manifiestara al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¿Cómo puede el propietario recuperar la vivienda alquilada?

Para que el propietario pueda recuperar la vivienda alquilada en los contratos que se firmaron a partir del 6 de junio de 2.013 y hasta el 05 de marzo de 2.019 será de aplicación la normativa que consta en dicha Ley 4/2013, de 4 de junio.

Esta Ley indica:

1.- Que no procede la prórroga obligatoria del contrato cuando, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de recuperar la vivienda alquilada.

2.- Que es para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

3.- Que la referida comunicación debe realizarse al arrendatario al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se va a necesitar y el arrendatario está obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

4.- Que, si transcurridos 3 meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no ha procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario puede optar, en el plazo de 30 días, entre:

  1. Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 3 años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.
  2. O ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que queda por cumplir hasta completar 3 años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

La recuperación de la vivienda por el propietario cuando el contrato se firmó a partir del 6 de marzo de 2.019.

A partir del 6 de marzo de 2019 es de aplicación el Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

¿Cuál es la duración de los contratos?

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si esta fuera inferior a 5 años, o inferior a 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica.

Y ello es así, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¿Cómo puede el propietario recuperar la vivienda alquilada?

Para que el propietario pueda recuperar la vivienda alquilada en los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2.019 será de aplicación la normativa que consta en dicho Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

Este Decreto-ley dice:

1.- Que una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años.

2.- Que es para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

3.- Que para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda alquilada, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

4.- Que, si transcurridos 3 meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre:

  1. Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.
  2. O ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años.

Y ello, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Es fuerza mayor el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

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