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Los impagos de cuotas en una comunidad de propietarios

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Los impagos de cuotas por parte de algún/os propietario/s es uno de los problemas más comunes a los que debe hacer frente una comunidad de propietarios.

Cuando esto sucede la comunidad de propietarios puede accionar judicialmente contra los propietarios que no pagan.

¿Quién puede reclamar las cuotas impagadas a la comunidad de propietarios?

La comunidad de propietarios expresamente debe acordar en junta de propietarios y propietarias que el presidente, en nombre de la comunidad de propietarios, inicie las acciones judiciales de reclamación de cantidad a un propietario con deuda con la comunidad de propietarios.

La junta de propietarios faculta al presidente, de conformidad con el artículo 553-16 CCCat, para que inicie acciones judiciales de reclamación de cantidad, a través de abogados y procuradores.

Los impagos de cuotas en una comunidad de propietarios

¿Cuáles son los requisitos para reclamar judicialmente los impagos de cuotas?

Los requisitos para poder reclamar judicialmente los impagos de cuotas son:

1.- Que, además del contenido del artículo 553-21 CCCat, en la convocatoria de junta conste:

  1. La vivienda o local que no paga las cuotas.
  2. El importe de deuda pendiente con la comunidad.
  3. La voluntad de instar la vía judicial contra el deudor de reclamación de la deuda.

2.- Que, además del contenido del artículo 553-27 CCCat, en el acta de la junta conste:

  1. La vivienda o local que no paga las cuotas.
  2. El importe de deuda pendiente con la comunidad.
  3. La voluntad de iniciar acciones judiciales de reclamación de la deuda.
  4. El plazo de pago antes de iniciar la vía judicial.

¿Tiene derecho de voto el deudor en una junta de propietarios?

Según el artículo 553-24 del CCCat, tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne.

No obstante, los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.

¿Qué cuotas impagadas se pueden reclamar?

El objeto de la reclamación por los impagos de cuotas comprende las cuotas ordinarias y las extraordinarias (derramas).

Concretamente, es el importe impagado del propietario de los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y al fondo de reserva que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota que corresponda a cada propietario/a.

Se devengan intereses desde el momento en que debe efectuarse el pago correspondiente y éste no se hace efectivo.

¿Cuáles son los procedimientos de reclamación judicial para los impagos de cuotas?

Los procedimientos judiciales son:

  1. Monitorio.
  2. Juicio verbal.
  3. Juicio ordinario.

Procedimiento monitorio

¿Cuándo podrá acudir la comunidad de propietarios al procedimiento monitorio para reclamar los impagos de cuotas?

La comunidad podrá acudir al proceso monitorio cuando pretenda de un propietario el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, cuando la deuda se acredite por la comunidad de propietarios.

La deuda se acredita mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

¿Cómo comenzará el procedimiento?

El procedimiento monitorio comenzará por petición del acreedor en la que se expresarán la identidad del deudor, el domicilio o domicilios del acreedor y del deudor o el lugar en que residieran o pudieran ser hallados y el origen y cuantía de la deuda.

Para la presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio no será preciso valerse de procurador y abogado.

¿Cómo se sustancia el procedimiento monitorio para reclamar las cuotas impagadas en una comunidad de propietarios?

El letrado de la Administración de Justicia requerirá al deudor para que comparezca y pague o formalice oposición en el plazo de 20 días.

La notificación deberá efectuarse en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios. Si no se hubiere designado tal domicilio, se intentará la comunicación en el piso o local.

El requerimiento se efectuará, con apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución.

Llegados a este punto pueden darse tres supuestos:

1.- Que el deudor comparezca y pague al peticionario, acreditándolo ante el juzgado. El letrado de la Administración de Justicia acordará el archivo de las actuaciones.

2.- Que el deudor comparezca ante el juzgado y alegue de forma fundada y motivada, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Los impagos de cuotas se resolverán definitivamente en el juicio que corresponda, sea el verbal o el ordinario, teniendo la sentencia que se dicte fuerza de cosa juzgada.

El escrito de oposición deberá ir firmado por abogado y procurador cuando su intervención fuere necesaria por razón de la cuantía, según las reglas generales.

3.- Que el deudor no comparezca ni pague. El letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y dará traslado al acreedor para que inste el despacho de ejecución.

Desde que se dicte el auto despachando ejecución la deuda devengará intereses.

Procedimiento de juicio verbal

¿Cuándo podrá acudir la comunidad de propietarios al procedimiento del juicio verbal para reclamar los impagos de cuotas?

Según el artículo 250.2 LEC, se decidirán en el juicio verbal las demandas cuya cuantía no exceda de 6.000 mil euros.

¿Cómo se inicia el procedimiento de juicio verbal para reclamar las cuotas impagadas?

El juicio verbal principiará por demanda, acompañando todos los documentos e informes periciales.

Los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros, no requerirán de abogado y procurador.

¿Cómo se sustancia el procedimiento de juicio verbal para reclamar los impagos de cuotas en una comunidad de propietarios?

Admitida la demanda, dará traslado de ella al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de 10 días.

Llegados a este punto pueden darse tres supuestos:

1.- Que el demandado comparezca, conteste y se oponga a la demanda.

El demandado, en su escrito de contestación, deberá pronunciarse, necesariamente, sobre la pertinencia de la celebración de la vista.

Si ninguna de las partes la solicitase y el tribunal no considerase procedente su celebración, dictará sentencia sin más trámites.

Bastará con que una de las partes lo solicite para que el letrado de la Administración de Justicia señale día y hora para la celebración de vista oral, dentro de los 5 días siguientes.

La vista oral se desarrollará conforme al artículo 443 LEC.

Si hubiere acuerdo extrajudicial de las partes, se decretará por el Letrado de la Administración de Justicia la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas.

Las partes pueden alcanzar un acuerdo y solicitar al juez su homologación.

Asimismo, pueden las partes someterse a mediación.

2.- Que el demandado comparezca, conteste y se allane parcial o totalmente a la demanda, según el artículo 21 LEC.

Cuando el demandado se allane a todas las pretensiones del actor, el tribunal dictará sentencia condenatoria de acuerdo con lo solicitado por éste.

3.- Que el demandado no comparezca ni conteste a la demanda. El procedimiento sigue su curso y el juzgado dictará sentencia condenatoria.

Si se celebra vista oral, el tribunal dicta sentencia dentro de los 10 días siguientes.

Procedimiento de juicio ordinario

¿Cuándo podrá acudir la comunidad de propietarios al procedimiento del juicio ordinario para reclamar los impagos de cuotas?

Según el artículo 249.2 LEC, se decidirán en el juicio ordinario las demandas cuya cuantía excedan de 6.000 euros y aquéllas cuyo interés económico resulte imposible de calcular, ni siquiera de modo relativo.

¿Cómo se inicia el procedimiento de juicio ordinario para reclamar las cuotas impagadas?

El juicio ordinario se principiará por demanda, acompañando todos los documentos e informes periciales.

Es necesario comparecer con procurador/a y abogado/a.

¿Cómo se sustancia el procedimiento de juicio ordinario para reclamar los impagos de cuotas en una comunidad de propietarios?

El letrado de la Administración de Justicia, examinada la demanda, dictará decreto admitiendo la misma y dará traslado de ella al demandado para que la conteste en el plazo de 20 días.

Llegados a este punto pueden darse tres supuestos:

1.- Que el demandado comparezca, conteste y se oponga a la demanda.

También cabe reconvención, es decir, el demandado puede formular pretensiones contra el demandante.

Una vez contestada la demanda y, en su caso, la reconvención, el letrado de la Administración de Justicia convocará a las partes a una audiencia.

El contenido de la audiencia previa es:

  1. Posible acuerdo/s entre las parte y la solicitud al juez su homologación. Asimismo, pueden pedir las partes someterse a mediación.
  2. Cuestiones procesales.
  3. Alegaciones complementarias y aclaratorias.
  4. Pronunciamiento acerca de los documentos y dictámenes periciales
  5. Fijación de los hechos controvertidos y no controvertidos.
  6. Proposición y admisión de pruebas.

El juez señalará una fecha de juicio que celebrará conforme al artículo 433 LEC.

Cuando la única prueba que resulte admitida sea la de documentos, y éstos ya se hubieran aportado al proceso sin resultar impugnados, o cuando se hayan presentado informes periciales, y ni las partes ni el tribunal solicitaren la presencia de los peritos en el juicio para la ratificación de su informe, el tribunal procederá a dictar sentencia, sin previa celebración del juicio, dentro de los 20 días siguientes a aquel en que termine la audiencia.

2.- Que el demandado comparezca, conteste y se allane parcial o totalmente a la demanda.

Cuando el demandado se allane a todas las pretensiones del actor, el tribunal dictará sentencia condenatoria de acuerdo con lo solicitado por éste.

3.- Que el demandado no comparezca ni conteste a la demanda. El procedimiento sigue su curso y el juzgado dictará sentencia condenatoria.

La sentencia sobre los impagos de cuotas se dictará dentro de los 20 días siguientes a la terminación del juicio.

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