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Comunidad de propietarios

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Una comunidad de propietarios debe entenderse como el conjunto de los propietarios de los diferentes pisos, locales y plazas de aparcamiento de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Estos propietarios también son copropietarios de una serie de elementos comunes del edificio (terrazas, jardines, escaleras, etc) que a su vez pueden ser de uso comunitario o privativo.

¿Qué es el título constitutivo de la comunidad de propietarios?

El título constitutivo de la comunidad de propietarios es un documento que debe constar en escritura pública, que se inscribe en el Registro de la Propiedad, y que en todo caso debe contener:

  1. La descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
  2. La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble.
  3. La cuota general de participación del elemento privativo y, si procede, las especiales que les corresponden.
  4. La superficie útil del elemento privativo, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
  5. Un plano descriptivo del inmueble.
  6. Los estatutos, si existen.
  7. Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
  8. La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.

¿Cuáles son los requisito para formar una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal?

Según el artículo 553-1 del CCCat se requiere el otorgamiento del título de constitución y supone:

  1. La existencia, presente o futura, de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.
  2. La determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.
  3. La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.

Comunidad de propietarios

¿Qué son los estatutos de una comunidad de propietarios?

Los estatutos de una comunidad de propietarios son un documento en el que los propietarios regulan las diferentes cuestiones referentes al régimen jurídico real de la comunidad, fijando cuáles son sus derechos y obligaciones.

Los estatutos de una comunidad de propietarios pueden contener reglas sobre las cuestiones siguientes:

  1. El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.
  2. Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
  3. El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
  4. La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
  5. Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.
  6. La forma de gestión y administración.

¿Se puede establecer un reglamento de régimen interior en la comunidad de propietarios?

Un reglamento de régimen interior contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y de las instalaciones.

No hay ningún inconveniente para establecerlo pero no puede ser contrario a lo dispuesto en los estatutos.

El reglamento de régimen interior obliga siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos.

¿Cómo se determina la cuota de participación en la comunidad de propietarios?

Según el artículo 553-3 del CCCat, la cuota de participación:

  1. Determina y concreta la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes.
  2. Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.
  3. Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.

Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se expresan en porcentaje sobre el total del inmueble y se fijan proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.

Las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.

Pueden establecerse, además de la cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos.

¿Qué es el fondo de reserva de una comunidad de propietarios?

Es un fondo que debe figurar en el presupuesto de la comunidad de propietarios en una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes.

La titularidad del fondo de reserva es de todos los propietarios y el fondo queda afectado a la comunidad de propietarios sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar su devolución en el momento de la enajenación del elemento privativo.

El fondo de reserva debe figurar en contabilidad separada y debe depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad de propietarios.

Los administradores solo pueden disponer de él, con la autorización de la presidencia, para atender gastos de la comunidad imprevistos de carácter urgente o, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales.

Los remanentes del fondo de reserva de cada año se acumulan en el fondo del año siguiente.

¿Cuáles son los órganos de la comunidad de propietarios?

Los órganos de la comunidad de propietarios son:

  1. Presidencia: El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario.
  2. Secretaría: Puede ser ejercida por un propietario o por la persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración.
  3. Junta de propietarios: Está integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el órgano supremo de la comunidad

La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este caso, las funciones de administración incluyen también las de secretaría.

Los cargos son reelegibles, duran un año y se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron.

Los cargos no son remunerados, salvo que recaigan en personas ajenas a la comunidad, en cuyo caso pueden serlo.

¿Cuándo se realizan reuniones de la junta de propietarios?

Las reuniones son las siguientes:

1.- La junta de propietarios debe reunirse, de forma ordinaria, 1 vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y para elegir a las personas que deben ejercer los cargos.

2.- La junta de propietarios debe reunirse cuando lo considere conveniente el presidente y cuando lo solicite, como mínimo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.

3.- La junta de propietarios puede reunirse sin convocatoria si concurren a ella todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de la reunión y su orden del día.

¿Cómo debe convocarse una junta de propietarios?

Las convocatorias, según el artículo 553-21 del CCCat, son:

1.- Junta ordinaria: Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de 8 días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría.

Si el propietario no ha comunicado dirección alguna, deben enviarse al elemento privativo del que es titular.

Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse con la misma antelación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto.

Dicho anuncio produce el efecto de notificación efectiva cuando la personal no ha tenido éxito.

2.- Junta extraordinaria: Para tratar de asuntos urgentes, tan solo es preciso que los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión

La convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada los puntos siguientes:

1.- El orden del día. Si la reunión se convoca a petición de propietarios promotores, deben constar en él los puntos que proponen. El orden del día incluye, entre otros asuntos, los propuestos por escrito a la presidencia, antes de la convocatoria, por cualquiera de los propietarios.

2.- El día, el lugar y la hora de la reunión.

3.- La advertencia que, con relación a los acuerdos a que se refiere el artículo 553-26, los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición.

4.- La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el artículo 553-24, tienen voz pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir.

La documentación relativa a los asuntos a tratar debe enviarse a los propietarios junto a la convocatoria, o bien debe indicarse el lugar donde se halla a su disposición.

¿Cuál es el número mínimo de propietarios en una reunión de junta de propietarios?

La junta de propietarios se constituye válidamente sea cual sea el número de propietarios que concurran y las cuotas de las que sean titulares o representantes.

¿Quién tiene derecho a voto en una junta de propitarios?

Según el artículo 553-24 del CCCat, tienen derecho a votar en la junta los propietarios quienes no tengan deudas pendientes con la comunidad.

Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.

Los tipos de voto son:

1.- Personalmente.

2.- Por representación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-22.1 CCCat.

3.- Por delegación en otro propietario, efectuada mediante un escrito que designe nominativamente a la persona delegada y en el que puede indicarse el sentido del voto con relación a los puntos del orden del día.

La delegación debe efectuarse para una reunión concreta de la junta de propietarios y debe recibirse antes de que comience.

El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida.

¿Cómo se establecen los acuerdos en una junta de propietarios?

Los acuerdos deben ser:

  1. Por mayoría simple (artículo 553-25 del CCCat).
  2. Por unanimidad (artículo 553-26.1 del CCCat).
  3. Por mayoría cualificada (artículo 553-26.2 del CCCat).

Por mayoría simple.

Es la mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación.

La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.

Son por mayoría simple los asuntos siguientes:

1.- La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior.

2.- Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.

3.- La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos.

4.- Las normas del reglamento de régimen interior.

5.- El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.

6.- Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción.

Por unanimidad.

Es el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para:

  1. Modificar las cuotas de participación.
  2. Desvincular un anexo.
  3. Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
  4. Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.
  5. Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
  6. Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
  7. Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.
  8. Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, salvo que exista una disposición estatutaria contraria.

El acuerdo se entiende adoptado, si requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

Por mayoría cualificada.

Es el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:

  1. Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
  2. Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
  3. Desafectar un elemento común.
  4. Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
  5. Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-45.4 CCCat.
  6. Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas.
  7. La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años.

El acuerdo se entiende adoptado, si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

Todos los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, son ejecutivos desde el momento en que se adoptan.

¿Cómo se hacen los cálculos en los acuerdos de la junta de propietrios?

En el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, sea de modo presencial, sea por representación o por delegación del voto.

En los casos en que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible por razón de la propiedad de dicho elemento privativo.

¿Cuándo es necesario el voto favorable de los propietarios afectados?

Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados.

¿Debe redactarse un acta de la reunión de la junta de propietarios?

El secretario debe redactar el acta, que debe autorizarse, con las firmas del secretario y del presidente, en el plazo de cinco días a contar desde el día después de la reunión.

El acta de la reunión debe redactarse al menos en catalán, o en aranés en Arán, y deben constar en ella los siguientes datos:

  1. La fecha y el lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario y el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria.
  2. El orden del día.
  3. La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario.
  4. La relación de personas que han asistido personalmente o por representación y, si procede, de las que delegan.
  5. Los acuerdos adoptados, los participantes en cada votación y sus cuotas respectivas, así como el resultado de las votaciones, con la indicación de los que han votado a favor, los que han votado en contra y los que se han abstenido.
  6. Los acuerdos susceptibles de formación sucesiva

El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión de la junta de propietarios a la dirección comunicada por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo. El envío puede realizarse por correo postal o electrónico o por otros medios de comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.

¿Cuál es el plazo para oponerse a un acuerdo de la junta de propietarios?

Los propietarios que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado, a los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes.

Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.

¿Dónde deben constar las actas?

Los acuerdos de la junta de propietarios deben transcribirse en un libro de actas que debe legalizarse, al menos en catalán, o en aranés en Arán, en el registro de la propiedad que corresponda.

El secretario debe custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que deben conservarse durante treinta años mientras exista el régimen de propiedad horizontal o durante cinco años desde el momento en que se haya extinguido.

¿A quién vinculan los acuerdos de la junta de propietarios de una comunidad de propietarios?

Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.

No obstante, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad. Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicándole el IPC.

Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25.5 CCCat, la autoridad judicial es quien fija su importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.

Los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa.

¿Se pueden impugnar los acuerdos de la junta de propietarios?

Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

  1. Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
  2. Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

¿Quiénes pueden impugnar los acuerdos de la junta de propietarios de una comunidad de propietarios?

Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios siguientes:

  1. Quienes han votado en contra.
  2. Los ausentes que se han opuesto.
  3. Aquellos que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.

Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.

La impugnación de un acuerdo de la junta de propietarios no suspende su ejecutabilidad.

La autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, incluso la de decretar provisionalmente la suspensión del acuerdo de la junta de propietarios impugnado.

¿Cuándo caduca la acción de impugnación?

La acción de impugnación de los acuerdos caduca:

  1. En el plazo de 1 año, si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
  2. En el plazo de 3 meses, si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.

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