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La duración de los contratos de arrendamiento y sus prórrogas

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En este artículo explicamos la normativa actual sobre la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio y sus posibles prórrogas.

Duración del arrendamiento de vivienda.

¿Cuál es la duración de los contratos de arrendamiento o alquiler de una vivienda?

El Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir del 06 de marzo de 2.019.

Según el artículo 9 LAU, la duración del alquiler de vivienda o arrendamiento será libremente pactada por las partes.

No obstante, la normativa establece unos plazos de duración de los contratos de arrendamiento y diferencia entre:

1.- Arrendador que es persona física:

Si la duración del contrato de alquiler fuera inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años.

Y ello salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.

2.- Arrendador que es persona jurídica:

Si la duración del contrato de arrendamiento fuera inferior a 7 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 7 años.

Y ello salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.

La duración de los contratos de arrendamiento

¿Qué ocurre si no se establece el plazo de duración de los contratos de arrendamiento o alquiler de vivienda?

Si no se establece el plazo de duración de los contratos de arrendamiento, se entenderán celebrados por 1 año los alquileres para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

¿Cuál es la prórroga del contrato de alquiler de vivienda?

Cuando el contrato llega a los 5 años o 7 años, la prórroga es anual, hasta 3 años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario.

Esto es así, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

¿Qué sucede si después del contrato y las prórrogas el arrendador no comunica la resolución del contrato al arrendatario?

Si finalizada la duración del contrato y sus prórrogas, el propietario no le comunica al arrendatario la resolución del contrato en el plazo de los 15 días siguientes desde la fecha final contractual, se produce la tácita reconducción, recogida en el artículo 1.566 del CC.

La consecuencia legal de la tácita reconducción es que se tiene por finalizado el contrato de arrendamiento y por nacido otro contrato de arrendamiento en el que se mantienen los pactos del primer contrato, salvo el plazo de duración.

El plazo del nuevo contrato de arrendamiento, según el artículo 1.581 CC, será:

  1. Anual: Si se pactó una renta anual, aunque el pago sea mensual, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.
  2. Mensual: Si se pactó una renta mensual, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.
  3. Diario: Si se pactó una renta diaria, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.

Duración del arrendamiento de local de negocio.

¿Cuál es la duración de los contratos de arrendamiento de local? ¿Y la de sus prórrogas?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, sobre la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio y la de sus prórrogas, deja plena libertad a las partes contractuales.

¿Qué sucede si después del contrato y las prórrogas el arrendador no comunica la resolución del contrato al arrendatario?

Si finalizada la duración del contrato de arrendamiento y sus prórrogas, el propietario no le comunica al arrendatario la resolución del contrato en el plazo de los 15 días siguientes desde la fecha final contractual, se produce la tácita reconducción, recogida en el artículo 1.566 del CC.

La consecuencia legal de la tácita reconducción es que se tiene por finalizado el contrato de arrendamiento y por nacido otro contrato de arrendamiento en el que se mantienen los pactos del primer contrato, salvo el plazo de duración.

El plazo del nuevo contrato de arrendamiento, según el artículo 1.581 CC, será:

  1. Anual: Si se pactó una renta anual, aunque el pago sea mensual, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.
  2. Mensual: Si se pactó una renta mensual, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.
  3. Diario: Si se pactó una renta diaria, y así hasta que el arrendador comunique el fin de la relación arrendaticia.

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